Depuis la loi 31, ajouter un logement dans une unifamiliale isolée est permis de plein droit jusqu'en 2029. Voici ce que votre ville contrôle encore, ce que les travaux coûtent vraiment, et comment la SCHL finance jusqu'à 90 % de la valeur après travaux.
On reçoit cet appel environ deux fois par mois maintenant. Quelqu'un possède un bungalow à Greenfield Park ou un duplex à Saint-Hubert, le sous-sol sert de demi-entrepôt, et il a entendu dire que les règles ont changé. Il veut savoir s'il peut en faire un logement locatif, et combien ça coûte. Les règles ont effectivement changé, plus largement que la plupart des propriétaires le réalisent, et le financement aussi. Mais ce qui décide si le projet est rentable, ce n'est ni l'un ni l'autre. C'est l'état physique du bâtiment, et c'est justement ce que personne ne vérifie en premier.
Depuis août 2024, la loi 31 permet de plein droit, partout au Québec et jusqu'au 21 août 2029, d'aménager un logement additionnel à l'intérieur d'une maison unifamiliale isolée ou attaché à celle-ci. De plein droit veut dire que le règlement de zonage municipal ne peut plus être le motif d'un refus. Quatre conditions viennent avec : le bâtiment principal est une unifamiliale isolée habitable quatre saisons, la propriété est dans le périmètre d'urbanisation, elle n'est pas en zone de contrainte comme un secteur inondable ou de glissement de terrain, et le nouveau logement est intégré à la maison ou attaché à celle-ci. Un sous-sol transformé en logement autonome se qualifie. Une annexe latérale avec mur mitoyen se qualifie. Un pavillon détaché en fond de cour, non, du moins pas par cette loi.
Deux choses que les gens lisent mal. D'abord, un permis de construction reste obligatoire, et la ville peut toujours le refuser pour un motif autre que l'usage : marges, hauteur, emprise au sol, architecture. Ensuite, une municipalité a le droit de soustraire son territoire, ou certaines zones de celui-ci, à l'application de la loi. La réponse à « ai-je le droit » se termine donc toujours par un appel au service de l'urbanisme. Une deuxième loi, la loi 16, permet aux villes d'encadrer les unités d'habitation accessoires sans passer par une révision complète du plan d'urbanisme, et de financer des congés de taxes ou des subventions quand le logement sert à loger un proche. C'est pour ça que les règles locales bougent d'une saison à l'autre.
Longueuil, Chambly et Sainte-Catherine font partie des villes québécoises qui avaient adopté leur propre règlement sur les unités d'habitation accessoires à la fin de 2025, et Longueuil a intégré la question à sa révision réglementaire d'ensemble. Le libellé diffère partout, mais les mêmes contraintes reviennent d'une ville à l'autre.
| Exigence courante | Ce que ça veut dire en pratique |
|---|---|
| Superficie maximale | Autour de 70 à 80 m², ou 50 % de la surface habitable de la résidence principale |
| Hauteur | Un ou deux étages, jamais plus haut que la maison principale |
| Occupation par le propriétaire | Le propriétaire doit garder sa résidence principale dans l'un des deux logements |
| Location à court terme | Interdite, autant dans les règlements que dans les règles de financement de la SCHL |
| Services | En général une seule entrée d'eau et d'égout desservant les deux logements |
| Subdivision | Le lot ne peut pas être scindé plus tard pour vendre le second logement à part |
| Stationnement | Souvent une case supplémentaire, parfois un accès piétonnier vers le logement |
La clause d'occupation par le propriétaire est celle qui surprend les investisseurs. Si votre plan était d'acheter un bungalow, de le scinder en deux et de louer les deux côtés en habitant ailleurs, cette voie est fermée. C'est un outil de densification pour propriétaires occupants, pas un véhicule d'investissement clé en main. Pour du locatif pur, on revient à l'achat d'un plex, et le calcul y est différent.
Voici les fourchettes qu'on soumissionne sur la Rive-Sud en 2026. Elles supposent un sous-sol en état correct, c'est-à-dire sec, avec une hauteur libre utilisable et sans surprise structurale.
| Poste | Fourchette 2026 |
|---|---|
| Aménagement du sous-sol (division, isolation, gypse, planchers, finition) | 30 $ à 80 $ le pi² |
| Cuisine du logement locatif | 15 000 $ à 45 000 $ |
| Salle de bain complète | 12 000 $ à 35 000 $ |
| Annexe attachée, construction neuve | 250 $ à 450 $ le pi² |
Pour un sous-sol de 900 pi² transformé en vrai logement autonome, plans et permis inclus, la plupart de nos clients atterrissent entre 60 000 $ et 130 000 $. L'écart est large à cause de quatre postes qui n'apparaissent jamais dans le budget mental de départ : l'entrée extérieure séparée avec excavation, escalier et margelle; les fenêtres d'issue conformes au code dans les chambres; l'insonorisation entre les deux logements, celle qui fait que le locataire et le propriétaire continuent de se parler; et la séparation électrique et de plomberie, incluant la question de scinder ou non le panneau et les compteurs. Ce dernier poste à lui seul peut déplacer le chiffre de cinq chiffres selon ce qu'Hydro exige à votre adresse.
Un rappel avant de dessiner quoi que ce soit. Beaucoup de bungalows des années 60 sur la Rive-Sud perdent leur hauteur libre utilisable une fois qu'on ajoute un plancher fini et qu'on boîte les conduits, et le sol argileux de toute la région fait que les fissures de sous-sol sont fréquentes. Si le vôtre en montre, lisez notre article sur les fissures de fondation en sol argileux avant de budgéter le reste. Imperméabiliser un sous-sol non fini, c'est une réparation. Imperméabiliser un sous-sol qu'on vient de finir, c'est une démolition.
La SCHL a un produit conçu exactement pour ça, le Refinancement SCHL. Il permet à un propriétaire de refinancer jusqu'à 90 % de la valeur après travaux, sur un maximum de quatre logements en comptant ceux qui existent déjà, spécifiquement pour financer la construction d'un logement accessoire autonome. La valeur après travaux correspond au moindre de la valeur évaluée après rénovation ou de la valeur actuelle plus le coût des travaux, ce qui fait qu'une soumission d'entrepreneur solide et détaillée influence directement le montant que vous pouvez emprunter.
Les conditions principales, en clair. La valeur après travaux doit rester sous 2 000 000 $ et l'amortissement maximal est de 30 ans. Au moins un logement doit être occupé sans loyer par l'emprunteur ou un proche parent. Le nouveau logement doit être autonome, conforme aux règlements locaux, et ne peut pas être loué pour des périodes de moins de 90 jours consécutifs, ce qui exclut la location touristique. L'argent doit aller dans le projet, sans retrait d'équité. Cote de crédit minimale de 600, ratios d'endettement plafonnés à 39 % brut et 44 % total, qualifiés au taux du contrat plus 2 % ou à 5,25 %, le plus élevé des deux. Les primes s'établissent à 3,10 % du prêt total dans la tranche de 85 à 90 %, ou 6,25 % sur l'augmentation, le moindre des deux, plus une surcharge de 0,20 % au-delà de 25 ans d'amortissement.
Le détail qui fait perdre le projet à des gens : le financement assuré doit être approuvé par la SCHL avant le début de la construction, ou du moins à un stade très précoce. On a vu des propriétaires partir en démolition sur une poignée de main avec leur courtier et perdre l'accès au produit. Le prêteur va aussi demander les plans, le permis, des estimations de coûts détaillées et, à la fin, un certificat d'occupation ou le rapport d'un professionnel confirmant la conformité des travaux. Autrement dit, cette voie fonctionne avec un entrepreneur licencié et de la paperasse, pas avec une entente au comptant.
Le marché locatif de Longueuil est serré. Le loyer moyen d'un logement occupé tourne autour de 1 132 $, alors qu'un logement vacant remis en location se loue en moyenne près de 1 338 $, et le taux d'inoccupation dans les municipalités de la région reste sous le seuil d'équilibre de 3 %. Un logement de sous-sol neuf et bien fini se loue dans le haut de cet écart, parce que c'est de l'inventaire nouvellement créé sans historique de loyer.
Faisons le calcul. Un projet de 100 000 $ loué 1 200 $ par mois rapporte 14 400 $ par année en brut, soit 14,4 % du capital investi avant les taxes municipales et scolaires, la hausse d'assurance, le chauffage s'il est inclus, l'entretien et la vacance. Coupez ça grossièrement de moitié pour un net réaliste et vous êtes encore loin devant ce que ces 100 000 $ rapportent dans les murs d'un sous-sol non fini. L'autre moitié du rendement, c'est la valeur évaluée : un logement légal de plus change la façon dont la propriété est évaluée à la revente, et la façon dont un prêteur compte les revenus de location quand vous refinancez.
Autre jeu. Rénover un logement occupé veut dire composer avec le Tribunal administratif du logement, et les chiffres de 2026 méritent d'être connus avant de planifier quoi que ce soit. Pour les baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, l'indexation retenue est de 3,1 %, calculée sur la moyenne trois ans de l'indice des prix à la consommation selon la nouvelle méthode. Par-dessus, un propriétaire peut transférer 5 % par année des dépenses en capital. C'est le mécanisme qui fait qu'une vraie rénovation finit par se voir dans le loyer, et il est lent par conception.
Le calcul de valeur ajoutée sur un plex de la Rive-Sud fonctionne donc rarement sur les hausses de loyer seules. Il fonctionne sur le roulement des locataires, sur les logements sous-loués depuis quinze ans, et sur l'écart entre un logement occupé à 1 132 $ et un logement remis en location à 1 338 $. On fait ce travail par notre division multilogement, et la première chose qu'on regarde sur un plex, ce ne sont pas les cuisines. C'est la toiture, les panneaux électriques, la fondation et les colonnes de plomberie, parce que ces quatre-là décident si l'immeuble est une rénovation ou un gouffre.
Le permis après coup. Quelqu'un finit le sous-sol, installe une cuisine, puis fait sa demande. La ville peut exiger de défaire les travaux, et l'assureur a un motif pour refuser une réclamation sur un logement non déclaré. Obtenez le permis d'abord, toujours. Notre guide des permis ville par ville couvre les vrais délais sur la Rive-Sud.
L'insonorisation traitée comme une option. C'est la première chose qu'on coupe quand le budget serre et la première qu'on regrette. Un plancher partagé sans découplage correct transforme chaque pas à l'étage en événement au sous-sol.
Sous-estimer l'entrée extérieure. Excaver pour une porte séparée dans un terrain argileux de la Rive-Sud, ajouter l'escalier, la margelle et le drainage qui va avec, c'est de la vraie construction, pas un détail de finition. Et si le projet comporte un volet énergétique, vérifiez ce qui reste offert dans notre guide des subventions 2026 avant de signer quoi que ce soit, parce que la plupart des programmes exigent une évaluation avant le début des travaux.
On se déplace, on vérifie la hauteur, la fondation et les services, et on vous remet une soumission détaillée que votre prêteur peut utiliser. Licence RBQ 5775-9094-01.
Obtenir ma soumission gratuite →Depuis août 2024, la loi 31 autorise de plein droit l'ajout d'un logement additionnel intégré ou attaché à une maison unifamiliale isolée, jusqu'au 21 août 2029, même là où le zonage l'interdisait. La maison doit être habitable quatre saisons, se trouver dans le périmètre d'urbanisation et hors zone de contrainte. Un permis de construction reste obligatoire, et une municipalité peut soustraire des parties de son territoire à l'application de la loi.
Sur la Rive-Sud en 2026, l'aménagement d'un sous-sol coûte de 30 $ à 80 $ le pied carré, plus une cuisine de 15 000 $ à 45 000 $ et une salle de bain de 12 000 $ à 35 000 $. Pour un logement vraiment autonome avec entrée séparée, insonorisation et services distincts, prévoyez de 60 000 $ à 130 000 $ selon la superficie et la finition.
Oui. Le Refinancement SCHL permet d'emprunter jusqu'à 90 % de la valeur après travaux pour créer un logement accessoire autonome, sur un maximum de quatre logements, à condition que la valeur après travaux reste sous 2 000 000 $ et que le propriétaire ou un proche occupe l'un des logements. Les fonds doivent aller aux travaux sans retrait d'équité, et la SCHL doit approuver le financement avant le début de la construction.